신탁 부동산 임차인이 최우선 상환을 받을 수 있을까?

신탁 부동산 임차인이 최우선 상환을 받을 수 있을까?

처음 뵙겠습니다.제주 뚝딱이자왕부동산 이 소장입니다.부동산 담보 신탁에 대해 먼저 알아보겠습니다.건물과 토지 등을 보유한 소유자가 형식적으로 해당 자산에 대한 소유권을 신탁회사에 넘기면서 대출을 받는 것을 말합니다.

이렇게 되면 본인 마음대로 자산을 처분할 수 없기 때문에 금융기관에서는 담보의 안정성이 높아집니다.소유자는 위탁자가 되고 신탁회사는 수탁자가 됩니다.수탁자는 수익증권을 위탁자에게 넘기고 위탁자는 이 수익증권증서를 담보로 우선수익자인 대부금융기관으로부터 융자를 받게 됩니다.

돈이 없으면 대부금융기관은 예탁회사에 환가를 요청하고 회사는 해당 부동산을 담보로 공매를 통해 처분합니다.그리고 이 처분한 금액을 금융기관에 돌려주는 것입니다.이러한 담보신탁 부동산 임대차 계약 진행 시에는 우선 신탁원부를 확인해보고, 그 안에 있는 금지사항과 우선수익금액을 보고 상황에 맞게 동의서 등을 받아 진행해야 안전합니다.

수탁자의 동의서를 받아 입주한 임차인은 신탁원부상 우선수익권자에 앞서 최우선변제 여부가 중요합니다.결론부터 말씀드리면 100%는 아니지만 현장에서는 거의 최우선 상환을 받을 수 없습니다.임차인은 경매 시 낙찰대금에서 우선수익권자가 본인들의 수익을 먼저 배당받은 후 임차인 본인의 순서에 맞춰 우선변제만 가능합니다.

신탁등기 이전에 들어간 임차인은 전혀 상관없고 이후에 들어온 분들만 최우선 상환을 받을 수 없습니다.물론 이후 들어가더라도 거주하다가 신탁등기가 말소된 경우 다시 최우선변제 대상이 될 수 있습니다.

그리고 계약할 당시 해당 내용에 대해 우선수익권자의 동의서까지 받았다면 얘기는 달라지지만 실무에서 거의 발생하기 어렵습니다.하지만 무조건 불가능한 것은 아닙니다. 어쨌든 우선 수익권자의 동의서까지 받는 것은 매우 드문 일입니다.세입자는 임대차 보호법에 의해 보호됩니다.우선수익권자는 신탁법에 의해 보호되며 부동산 매각대금 분배를 놓고 임대차보호법상 후순위임차인과 신탁법상 선순위 우선수익자가 경쟁하면 후자에게 우선권이 있습니다.따라서 신탁등기보다 후순위 임차인은 우선수익자의 배당이 끝날 때까지 본인의 우선변제뿐만 아니라 최우선변제도 주장할 수 없습니다.신탁자가 대금을 상환할 수 없는 경우, 회사는 그 재산을 처분하고 배분하게 됩니다.주로 공매도라는 방법을 활용합니다.일반적인 경매나 공매도는 소유자인 임대인의 의사에 반하는 강제 매각입니다.그러나 신탁에 의한 공매는 법적인 소유자가 수탁자로 되어 있기 때문에 회사의 자발적인 매각으로 간주됩니다.공매라는 형식을 취할 뿐입니다.따라서 매각수익의 배분은 회사가 신탁법과 신탁계약의 내용에 따라 정합니다.신탁원부 안에 있는 우선수익자 배분이 끝나면 이후 권리자는 민사집행법과 임대차보호법을 감안해 나머지 순서대로 배당을 받아가는 것입니다.물론 신탁등기 이전 임차인이나 기타 권리자는 당연히 우선수익자보다 먼저 보호됩니다.내용을 정리하면 전입신고와 확정일자를 잘 마쳤으면 신탁등기 이전에 들어간 임차인은 우선변제와 최우선변제가 모두 가능하고, 이후에 들어왔더라도 중간에 말소됐다면 없었다는 얘기가 됩니다.그러나 말소되지 않고 결국 공매로 넘어갈 경우 이후 임차인은 수탁자의 동의를 얻더라도 우선수익자가 본인들의 수익을 모두 받을 때까지 우선변제뿐만 아니라 최우선변제도 받을 수 없습니다.즉 수탁자의 동의서를 받아 들어간 신탁등기보다 후순위 임차인은 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 없고 우선변제만 가능합니다.다만 일부 예외가 있지만 말 그대로 일부에 불과합니다.신탁 부동산 임차인이 최우선 상환을 받을 수 있을까? 포스팅을 마치겠습니다.#제주뚝딱이 #더원부동산 #신탁등기 #신탁원부 #신탁부동산 #임대차계약 #동의서